ワンルームマンション投資やってる人に聞いてみた!ぶっちゃけだまされてない?

不動産投資

不動産投資素人のアベッチです。

バブルの時の財テクブームでワンルームマンション投資に手を出して、失敗してしまったお父さん世代の話を何度も聞いたことあります。

最近またワンルームマンション投資のことよく耳にするのですが、昔と今で何か変わったのでしょうか?

時代の流れだけでまたブームになってるとしたら、ちょっと怖いですね。

ワンルームマンション投資への疑問が山積みだったので、20代中盤で既に投資を行ってる「星(ホシ)さん」にお話を聞いてきました!

正直言って時代の流れとか業者に騙されてません?

星さん正面

アベッチ

バブルの時にワンルームマンション投資で失敗した人がたくさんいると思うのですが、そういった反省をふまえた上でまた流行ってきているのでしょうか?
正直言うとまだ20代中盤なのでバブル期の反省はよくわかりません。

星(ホシ)さん

アベッチ

えっ・・・(やっぱり騙されてる?)
ですが、私の考えでは昔と比べて東京都内の単身者が増加しているというのが大きな違いだと思います。

なのでエリア含む物件選びさえ間違わなければ負けない勝負だろうなという考えはあります。

星(ホシ)さん

単身世帯数の推移
(※2060年までの東京の人口推計 – 東京都政策企画局)

MEMO
・東京都の単独世帯数は2030年~2035年がピーク
・2020年の水準を2050年まで約30年間キープする見込み

買う物件のエリアは自分で決める

アベッチ

「物件選びさえ間違わなければ・・・」とのことですがって、どうやって選ぶんですか?
ワンルームマンション投資をやっている不動産会社に相談すると、担当者がついて物件を数十件紹介してくれるんです。

星(ホシ)さん

アベッチ

その中から選ぶんですね。
違います。
自分でエリアを絞ってそのエリア内の物件だけを紹介してくれるように言います。

星(ホシ)さん

アベッチ

担当者のことぜんぜん信用しないんですね。
ワンルームマンション投資も「投資」なので、自分自身の勝てる計画を持ってるかどうかが大事です。

つまり自己責任の世界なんですね。

星(ホシ)さん

星さん斜め

アベッチ

たった今、
星さんは騙されてなさそうだなと感じました。
最初にバブルの話をされましたが、その方たちはもしかしたら不動産会社や担当者が勧める案件を言われたとおりに買ったのではないでしょうか。

時代は変われど投資は自己責任でやらないと勝てないという点は変わらないと思います。

星(ホシ)さん

アベッチ

弟子にしてください。

エリア選びは主要ターミナル駅から乗り換えで10分以内

アベッチ

買う物件のエリアを自分で決めるって難しそうですよね。
どうやって決めればいいんですか?
私の場合、
人口が多い都心9区に絞って
・さらに山手線の主要ターミナル駅から乗り換えで10分以内
ここは外さないようにしました。

星(ホシ)さん

アベッチ

例えば渋谷から東横線で10分以内とか、新宿から中央線で10分以内ということですよね。
もう少し細かなポイントを言うと、
・大学が多い
・渋谷区、港区とかのネームバリューの高さ
・自分に土地勘がある
などですかね。

星(ホシ)さん

アベッチ

確かに、私もやるとしたら土地勘のあるエリアでやりたいです。

新築か中古なら中古一択

アベッチ

エリアが絞れたとして、あとはどういった物件を買えば良いのでしょうか。
新築と中古だとどっちがいいとかありますか?
中古の方が購入費用を抑えられるので中古一択ですね。

星(ホシ)さん

アベッチ

築何年までが良いとかありますか?
私は築5年の比較的新しい物件を買いましたが、新耐震基準が導入された1981年以降という点は欠かせないです。

星(ホシ)さん

利益が出るのは25年後から(※25年ローンの場合)

星さん後ろ

アベッチ

ここまできたらお金のことも聞いていいですか・・・
初期費用とかローンのこととか。
私は2千万円台のワンルームを買ったのですが、初期費用は100万未満であとは全額ローンですね。

星(ホシ)さん

アベッチ

何年ローンですか?
25年です。
簡単に言うと「毎月の家賃収入が私の銀行口座に入金されて、それがそのままローンの支払いとして引き落とされる」

これを25年間自動で繰り返すイメージです。

星(ホシ)さん

アベッチ

えっ
ということは、利益が出るのは25年後ってことですか?
そうです。

星(ホシ)さん

アベッチ

ダメだ・・・自分にはやっぱ向いてないかも。
それはともかく空室になったら、その期間は自分のお金でローンの返済をするということですよね?
はい。
なので空室の出にくいエリア選びが大事ということですね。

私の場合、法人に社宅として借りてもらっているので今はとてもラッキーです。

星(ホシ)さん

修繕リスクは保証でカバー

アベッチ

あと不動産投資のリスクで、ローンの支払い終わっても修繕費用がかさむということもよく聞きます。
マンション1棟買いやアパート経営ではないので、ワンルームの場合は大規模な修繕というのはそれほど起こらないんです。

水道管が古くなったり外壁塗装をする時の修繕というのは、マンション側のオーナーがやることなんですよ。

星(ホシ)さん

アベッチ

あぁなるほど!
ワンルームの場合は、室内の
・エアコン
・ガスコンロ
・換気扇
・給湯器
などが古くなった場合は対応しなくてはならないんですけど、そういうのは全部「住宅設備保証」という保険のようなものに入っていて毎月1500円払えば全部対応してくれます。

星(ホシ)さん

住宅設備保証

アベッチ

ワンルームマンションの場合は修繕リスクについてはそこまで気にしなくて良いんですね。
何というかワンルームマンション投資に対するイメージけっこう変わりました。

もっとこうしておけば良かったことってありますか?

アベッチ

実際にワンルームマンション投資をしてみて、失敗談みたいなものってありますか?
私の場合、最初にお願いした不動産会社で決めてしまったんですけど、もう1社くらいに声をかけて物件をもっとたくさん見ておけば良かったなと思います。

今の不動産会社や担当者に不満があるわけではないのですが、比較検討をもう少しやれば良かったです。

星(ホシ)さん

【追記】比較検討はワンルームマンション投資専門の一括資料請求を利用すると簡単にできるそうです!

アベッチ

そうなんですね。
不動産投資なんて絶対にやらないと思っていましたが、今回ちょっと心が揺らぎました!
勉強になるお話ありがとうございました!
お約束
体験談は個人の感想です。
投資は自己責任でお願いします。