家の解体時に出てきた地中埋設物は誰の費用負担？土地売買(売却)の隠れたコストについて

我が家はマイホーム用に建物付きで土地を購入したので、新築を建てる為にはまずは解体する必要がありました。

解体作業も終盤の「土地の掘り起こし（※建物取壊し後に地中埋設物がないか1メートルほどショベルカーで土を掘り返すこと）」に入ったところで、工務店の営業担当者から電話がかかってきました。

※解体業者選びや土地の掘り起こしについては↓の記事に詳しく書いてます！
家の解体工事の為に一括見積りで業者探し！でも後からわかった本当にお願いすべき解体業者とその理由とは？

工務店の営業担当者：「解体業者から連絡があり、予想していた通り地中から大量のコンクリートが出てきました」

”予想していた通り”というのは、解体前から、

ただ、「大量の地中埋設物が出てくる」とは聞いてはいたものの、まさかこんなに大量に出てくるなんて、いざ現物を見るまで実感が持てていませんでした。

そして、いざ出てきてしまったら「誰が地中埋設物の撤去費用を出すのか？」という話に発展します。

地中埋設物の撤去費用は解体費用に含まれていないからです。

この記事では、「実際にどういう地中埋設物（障害物）が出てきたのか？」と「その撤去費用は誰が負担することになったのか？」についてまとめました。

地中埋設物（障害物）の問題は、土地売買後の解体時によく起こるトラブルのようなので参考になれば幸いです。

先に大事な内容を書いておくと、土地購入者は基本的に撤去費用は負担しなくて良いはずです！

家の解体で出てきた大量の地中埋設物（障害物）

うちの土地はせいぜい30平米（10坪）程度なのですが、解体時の掘り起こし作業によって、地中からこれだけたくさんのコンクリートの塊が出てきました。

そして撤去する為には2トントラック2台分の費用（20～30万円）が追加でかかることに…

東京都内では80～90％の確率でこのような地中埋設物（障害物）が出てくるみたいなのですが、確実に出てくるわけではないので解体費用の見積りの中に撤去費用は含まないのが通常です。

では一体、誰が撤去費用を支払うのでしょうか？

不動産仲介会社の担当者と一緒に状況確認

地中埋設物が出てきた後に、工務店の営業担当者から言われたのは、

「なぜ土地売買を仲介してくれた不動産仲介会社の担当者に登場してもらわないといけないか？」というと、地中埋設物が出てきてしまった場合の取り決めは、土地の売買契約書の中に書かれているのが通常だからです。

土地の売買契約書の確認

さっそく、

1. 不動産仲介会社の担当者
2. 工務店の営業担当者
3. 解体業者
4. 僕

の4者で、地中埋設物の現地確認を行うことになりました。

大量のコンクリート塊を確認した後、不動産仲介会社の担当者によって「契約書ではどのように書かれているか」の説明がありました。

土地売買契約書の重要事項説明書の該当箇所には、

つまり「地中埋設物等の土地の瑕疵については、売り主が費用を負担しなければならない」ということです。
※建物の瑕疵については買い主の負担となる

契約関係がハッキリしたので、今度は土地の売り主さんに現地確認してもらって、「地中埋設物の撤去費用は売り主負担であること」を納得してもらわないといけません。

契約書に書いてあろうと、ここで絶対に拒否する売り主さんもいるそうで、そうなるとトラブル発生です。

もちろん契約上では買い主である僕たち夫婦の方が強いのですが、売り主さんが費用負担を拒否するとなると、その対応をしている間、大量のコンクリート塊が土地の上に置いたままの状態になります。

当然、解体は完了しませんし、解体業者には一度作業をストップしてもらって、再度取り掛かってもらわないといけないので、「追加費用の発生やスケジュールの遅れ」につながり買い主としても油断はできない状況なのです。

そうなると、撤去費用自体は20～30万円なので、妥協して買い主側が負担せざるを得ない展開だってあります。

と思いつつ、その日のうちに、

土地の売り主さんに費用負担を納得してもらう

土地の売り主さんを交えて現場確認をすると、やはり最初はかなり費用負担を渋っていました。

それも当然で、土地売却が終わって2ヶ月が経過しようとしていたタイミングだったので、まさかここから費用が発生するなんて思いもしなかっただろうと思います。

ただ、

横で話を聞いていて「売り主さんの立場も厳しいな」と感じたのは、3番目の「決断に日数をかけるほど、売り主さんの負担する費用がどんどん増える」という状況に売り主さんが置かれていることでした。

解体業者による解体作業が終わってない今なら、解体業者も”ついで”に地中埋設物の撤去作業に取り掛かれます。

この場合は、売り主さんが負担する費用は「トラック2台分」で済みます。

ただ、決断を長引かせてしまうと、解体業者は一旦現場を撤収しなければいけなくなるので、再度、埋設物撤去の為に動いてもらう時に人件費やら何やらがかかって即決で決めるより費用が倍近くかかってしまうというのです。

そういった理由もあり、売り主さんもとても常識のある方だったので、すぐに地中埋設物の撤去費用の負担を決めて頂けることになりトラブルに発展することはありませんでした。

売り主も買い主も混乱した原因は不動産仲介会社の説明不足だと思う

既に書いたように、地中埋設物（障害物）が出てきてしまった時の対応については、契約書の中に「売り主負担」と明確に記述されています。

もちろん売買時に、不動産仲介会社の担当者から売り主買い主の両方に契約書の文言どおりの説明もされています。

ただ、それが80～90％の確率で起こるなら、きちんと具体的な事例を踏まえて説明するべきだったと思います。

今回は売り主買い主ともに、一般家庭の夫婦です。

土地の売買もお互いが初めての体験なので、まさか地中からあんなに大量の埋設物が出てくるなんて少しも予想できませんでした。

改めて、売買契約書の該当する文言を読んでみても、例えば「不発弾が発見されるなどのレアケースでそういうことも起こるのかなぁ」くらいの想像しか持てませんでした。

売り主買い主の大人4人が把握できていなかったことから、今回のぷちトラブルの責任は仲介会社の説明不足にあったと僕は思っています。

売り主の立場になって考えてみると、地中埋設物の撤去費用が後からかかる可能性がわかっていたなら、それも踏まえて土地の値段を決めたはずです。

実際に、僕たち夫婦は値下げ交渉もしましたので、もし事前に追加費用の可能性がわかっていれば、その際に売り主として有利な交渉ができたはずなのです。

買い主であった僕たち夫婦にとっては金銭的な追加負担はなかったですが、もし逆の立場だったら「土地売却時にほぼ発生するコスト」にも関わらず不動産仲介会社の担当者が説明不足だったことに対して、かなり強く抗議をしていたと思います！

不動産仲介会社の担当者が契約をまとめたいが為にあえて曖昧に説明したのか、単純に売却後の解体までの経験が少なくて説明不足になってしまったのかはわかりません。

これからマイホーム関連で、初めて土地の売買を経験される方は「解体時に地中埋設物（障害物）が出てきた時の費用負担はどちらか？」に関しても契約時に必ず確認しておきましょう！